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何謂房市泡沫化？. 發問者： 就愛好水果 -【園藝】分類� ( 知識長)
擅長領域： 園藝 | 生態
發問時間： 2011-10-25 11:44:06
解決時間： 2011-10-28 22:41:43
解答贈點： 58 ( 共有 19 人贊助 )
回答： 2 評論： 0 意見： 6
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我不是要交作業（我也沒有作業可交），但我很想知道
什麼是房市泡沫化？何以衡量？
房市泡沫化會有哪些指標產生？
歷史中有沒有明顯的例子？
附註：純轉貼的朋友，如果沒有經過腦袋吸收來分析，請不要貼文，因為我會補充發問，未給予補充發問回應者，不考慮屏選解答。
個人22點奉上，其他還有好友贊點。
2011-10-25 20:44:25 補充
To 愛上流浪：
幾個愚見想請閣下指教一下
１、房市泡沫化對於房價供需後續的走勢，會是如何？
２、國內本土資金大量出走，為何會與房市泡沫有關？
３、房市泡沫化，會讓房價大量下跌嗎？
最佳解答發問者自選
.. 回答者： 愛上流浪 ( 實習生 1 級 )
擅長領域： 房地產 | 生活法律
回答時間： 2011-10-25 20:40:30
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阿川哥大大說的很詳細，個人在提供幾點指標：
要衡量房市是否泡沫化，ㄧ般而言都以日本房市為最佳的例子，會有以下幾點指標同時出現，就會造成房市的泡沫化。
1.銀行利率不斷升高，等到銀行房貸利率超過15%，就會造成投資客的利潤不足，自住客的每月環款壓力變大。
2.建商倒閉，因為房價炒過高沒人買的起，建商收不回成本。
3.法拍物件增多：自主客無法繳出高額貸款利息，導致大量房子被法拍，由於銀行貸款金額過高，法拍起標價過高，沒人買。
如果有以上的妝況"同時"出現，就會導致房市有泡沫化的危機，不過還有一點最重要的，就是政治不安定，國內資金(不是外資喔)大量出走，這才是我們台灣目前最有可能導致防是泡沫化的主因吧。
參考資料
小小仲介 2011-10-28 16:28:56 補充
1.很多人以為房市泡沫化之後，接下來就是整合期，然後就是重生期，大家站在同一個起跑點重新來過。理論上我們以長期的經濟循環來看是這樣沒錯，但是實際上在事件發生的時候，卻不是這樣的狀況。經濟體本身本來就會有所謂的景氣循環期，這是不可否認的，中國人不是也講：三十年河東，三十年河西嗎?
可是要明白這當下受損失的人和之後獲利的人不是同一個人，所以其實並沒有對照關係。
2011-10-28 16:36:38 補充
房價泡沫化，只會造成整體經濟衰退，更甚著造成"通貨緊縮"，這可遠比通貨膨脹更加可怕的。一般而言，中國人之所以喜歡置產，是因為相信他的抗跌保值性，對於房地產的信任度更甚於黃金。如果連房地產都無法給予大眾信心，會造成大家對政府和貨幣沒有信心，這時就會導致大量資金的外移(出走)，對於頻臨破產的經濟體系，更是一種雪上加霜，很有可能會變成壓垮駱駝的那最後一根稻草。
房地產市場，最怕的是量縮價跌，因為這樣表示大家對房地產沒有信心，如果真的發生了，那麼接下來的5-10年之間，大概沒有人會想買房子，因為你買了可能沒多久就比現在還不值錢了。銀行方面的貸款成數也會不斷的下修，李犉則會因風險增大而增加。
2011-10-28 16:47:53 補充
利率則會因風險增大而增加。那個時候，大家都想把現金放在手上或換成比較穩定的貨幣，應該沒幾個人敢於逆勢操作來買房子吧。
2.我們蓋房子，大部分的建設公司都是跟銀行土融和建融，才有足夠的錢來完成。如果國內資金出走，第一個受影響的必然是放款額度和利率，如果建商貸不到足夠的錢，那他們實際投入成本就要更多，然而投入成本含獲得比例降低，會導致建商不願意蓋房子，因為獲利率太低，如此又變成一個惡性循環，繼續讓狀況變的更差。
2011-10-28 16:48:00 補充
3.房價會不會下跌，問你一個簡單的問題就可以說明：如果妳花了5千萬買了ㄧ間台北市信義區的房子，我跟你說現在房市泡沫化了，不值錢了，你500萬賣給我你會願意嗎?相信沒有人會賣吧，賣了拿不到錢還要欠銀行好幾千萬，所以，房市就算泡沫化了，已經升起來的價格也很難再掉回去，除非有比較特殊的個人原因，不然應該沒有人會在這個時候處理房地產吧。
相關詞：
房市泡沫化,泡沫化的意思,經濟泡沫化,房地產泡沫化,網路泡沫化,房價泡沫化,資產泡沫化,房屋泡沫化,泡沫化 英文,房產泡沫化
泡沫化,房市,阿川哥大,法拍,quot,衡量,銀行利率,高額貸款,房貸利率,銀行貸款[ 快速連結 ] 其它回答( 1 ) | 意見( 6 ) | 評論( 0 )
.發問者評價 感謝流浪哥所給的詳細建言。
雖然說小的也曾做過仲介，但懂的不多。 .發表你的評價
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001
回答者： 阿川哥 ( 研究生 1 級 )
擅長領域： 房地產 | 生活法律
回答時間： 2011-10-25 18:02:54
[ 檢舉 ] ..不當內容由分類板主暫時隱藏
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網路又出毛病~只好特別聲明:本人阿川哥,代表系統工程師的居酒屋知識團作答!水果知識長指正:自民國50年[販厝]伊始,台灣開始出現建商;代銷與房仲等行業,乃至演進到如今的業內生態與榮枯.半世紀過去,房地產興衰的週期約莫10年一輪,只有民國78年,股市從12000點一路下跌,波及房市--這波的跌幅最大,也持續最久.一直到SARS風暴平息,方才谷底反彈.隨著利率下滑;通貨緊縮轉為膨漲;以及利率補貼;首購;青年安家等政策做多,加上媒體與房仲業者推波助瀾,造就了大批投機客暴發戶,也將原本低迷的房價行情,逐年推上新高.為什麼房市會泡沫化？小弟不願妄加揣測,僅就所見所知略述如右:一.利率看漲.二.人口負成長,房屋供過於求.三.國際化之後,台北已經不是有志青年的唯一選項.四.交通改善,城鄉差距拉近.五.情願長期賃屋而居,拒當屋奴的年輕人愈來愈多.六.政策使然,投機客減少,法拍物件逐漸增多.一旦房市泡沫化,最明顯的影響有二:一.熱錢流向--股市;基金;匯市;期貨等理財工具,都會沾光.二.國人消費行為改變,使得旅遊;休閒;娛樂與奢侈品業績,必然大幅成長.這個大題目,三天三夜都講不完~若蒙知識長見教,最好來信,因為平日事忙,已經答過的題目,不一定會回來看哩!
參考資料：
房地產20年經驗--阿川哥 1
001 意見者： 當笨金魚愛上泥鰍 ( 初學者 1 級 )
發表時間： 2011-10-27 11:18:59
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[ 點此以瀏覽 ]房市泡沫的定義，通常是以房價所得比作為標準，普遍說來，已開發國家的比例，超過六倍就算正式進入泡沫區，而開發中國家的比例會稍微高一點。
有三個觀察指標，其一是預售屋推案量放大，但銷售差；其二是空屋率過高； 其三是投資客比率過重，一旦投資客到達二五％到三○％，就會有泡沫化的危機。 002 意見者： 當笨金魚愛上泥鰍 ( 初學者 1 級 )
發表時間： 2011-10-27 11:19:27
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[ 點此以瀏覽 ]有三個觀察指標，其一是預售屋推案量放大，但銷售差；其二是空屋率過高； 其三是投資客比率過重，一旦投資客到達二五％到三○％，就會有泡沫化的危機。
3.房市泡沫已形成，何時破滅？在國際標準中，經濟學家通常會建議民眾觀察房屋銷售量、房屋庫存期、房屋未售出量及公眾感覺等。 003 意見者： 當笨金魚愛上泥鰍 ( 初學者 1 級 )
發表時間： 2011-10-27 11:36:12
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[ 點此以瀏覽 ]房市泡沫化，會讓房價大量下跌嗎？
這不可能的事
台北市寸土寸金
帝寶來講
一坪會賣三十萬嗎 004 意見者： 雅婷 ( 初學者 5 級 )
發表時間： 2013-09-13 22:45:54
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推推 005 意見者： Jimmy555 ( 實習生 1 級 )
擅長領域： 化學 | 桌上型電腦
發表時間： 2013-09-18 10:07:30
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[ 點此以瀏覽 ]如果泡沫化一坪三十萬可能嗎?
東京都心的房子你準備一千五百萬台幣可以買下一個...
這就是泡沫化的結果，記得去翻翻他們的ＭＥＮＵ
然後回來看看台灣的房價就知道了︿︿
可能嗎？ 肯定是可能的....... 006 意見者： 志淑 ( 初學者 5 級 )
發表時間： 2014-01-31 18:30:22
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何謂房市泡沫化？. 發問者： 就愛好水果 -【園藝】分類� ( 知識長)
擅長領域： 園藝 | 生態
發問時間： 2011-10-25 11:44:06
解決時間： 2011-10-28 22:41:43
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2011-10-25 20:44:25 補充
To 愛上流浪：
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１、房市泡沫化對於房價供需後續的走勢，會是如何？
２、國內本土資金大量出走，為何會與房市泡沫有關？
３、房市泡沫化，會讓房價大量下跌嗎？
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回答時間： 2011-10-25 20:40:30
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阿川哥大大說的很詳細，個人在提供幾點指標：
要衡量房市是否泡沫化，ㄧ般而言都以日本房市為最佳的例子，會有以下幾點指標同時出現，就會造成房市的泡沫化。
1.銀行利率不斷升高，等到銀行房貸利率超過15%，就會造成投資客的利潤不足，自住客的每月環款壓力變大。
2.建商倒閉，因為房價炒過高沒人買的起，建商收不回成本。
3.法拍物件增多：自主客無法繳出高額貸款利息，導致大量房子被法拍，由於銀行貸款金額過高，法拍起標價過高，沒人買。
如果有以上的妝況"同時"出現，就會導致房市有泡沫化的危機，不過還有一點最重要的，就是政治不安定，國內資金(不是外資喔)大量出走，這才是我們台灣目前最有可能導致防是泡沫化的主因吧。
參考資料
小小仲介 2011-10-28 16:28:56 補充
1.很多人以為房市泡沫化之後，接下來就是整合期，然後就是重生期，大家站在同一個起跑點重新來過。理論上我們以長期的經濟循環來看是這樣沒錯，但是實際上在事件發生的時候，卻不是這樣的狀況。經濟體本身本來就會有所謂的景氣循環期，這是不可否認的，中國人不是也講：三十年河東，三十年河西嗎?
可是要明白這當下受損失的人和之後獲利的人不是同一個人，所以其實並沒有對照關係。
2011-10-28 16:36:38 補充
房價泡沫化，只會造成整體經濟衰退，更甚著造成"通貨緊縮"，這可遠比通貨膨脹更加可怕的。一般而言，中國人之所以喜歡置產，是因為相信他的抗跌保值性，對於房地產的信任度更甚於黃金。如果連房地產都無法給予大眾信心，會造成大家對政府和貨幣沒有信心，這時就會導致大量資金的外移(出走)，對於頻臨破產的經濟體系，更是一種雪上加霜，很有可能會變成壓垮駱駝的那最後一根稻草。
房地產市場，最怕的是量縮價跌，因為這樣表示大家對房地產沒有信心，如果真的發生了，那麼接下來的5-10年之間，大概沒有人會想買房子，因為你買了可能沒多久就比現在還不值錢了。銀行方面的貸款成數也會不斷的下修，李犉則會因風險增大而增加。
2011-10-28 16:47:53 補充
利率則會因風險增大而增加。那個時候，大家都想把現金放在手上或換成比較穩定的貨幣，應該沒幾個人敢於逆勢操作來買房子吧。
2.我們蓋房子，大部分的建設公司都是跟銀行土融和建融，才有足夠的錢來完成。如果國內資金出走，第一個受影響的必然是放款額度和利率，如果建商貸不到足夠的錢，那他們實際投入成本就要更多，然而投入成本含獲得比例降低，會導致建商不願意蓋房子，因為獲利率太低，如此又變成一個惡性循環，繼續讓狀況變的更差。
2011-10-28 16:48:00 補充
3.房價會不會下跌，問你一個簡單的問題就可以說明：如果妳花了5千萬買了ㄧ間台北市信義區的房子，我跟你說現在房市泡沫化了，不值錢了，你500萬賣給我你會願意嗎?相信沒有人會賣吧，賣了拿不到錢還要欠銀行好幾千萬，所以，房市就算泡沫化了，已經升起來的價格也很難再掉回去，除非有比較特殊的個人原因，不然應該沒有人會在這個時候處理房地產吧。
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回答時間： 2011-10-25 18:02:54
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網路又出毛病~只好特別聲明:本人阿川哥,代表系統工程師的居酒屋知識團作答!水果知識長指正:自民國50年[販厝]伊始,台灣開始出現建商;代銷與房仲等行業,乃至演進到如今的業內生態與榮枯.半世紀過去,房地產興衰的週期約莫10年一輪,只有民國78年,股市從12000點一路下跌,波及房市--這波的跌幅最大,也持續最久.一直到SARS風暴平息,方才谷底反彈.隨著利率下滑;通貨緊縮轉為膨漲;以及利率補貼;首購;青年安家等政策做多,加上媒體與房仲業者推波助瀾,造就了大批投機客暴發戶,也將原本低迷的房價行情,逐年推上新高.為什麼房市會泡沫化？小弟不願妄加揣測,僅就所見所知略述如右:一.利率看漲.二.人口負成長,房屋供過於求.三.國際化之後,台北已經不是有志青年的唯一選項.四.交通改善,城鄉差距拉近.五.情願長期賃屋而居,拒當屋奴的年輕人愈來愈多.六.政策使然,投機客減少,法拍物件逐漸增多.一旦房市泡沫化,最明顯的影響有二:一.熱錢流向--股市;基金;匯市;期貨等理財工具,都會沾光.二.國人消費行為改變,使得旅遊;休閒;娛樂與奢侈品業績,必然大幅成長.這個大題目,三天三夜都講不完~若蒙知識長見教,最好來信,因為平日事忙,已經答過的題目,不一定會回來看哩!
參考資料：
房地產20年經驗--阿川哥 1
001 意見者： 當笨金魚愛上泥鰍 ( 初學者 1 級 )
發表時間： 2011-10-27 11:18:59
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有三個觀察指標，其一是預售屋推案量放大，但銷售差；其二是空屋率過高； 其三是投資客比率過重，一旦投資客到達二五％到三○％，就會有泡沫化的危機。 002 意見者： 當笨金魚愛上泥鰍 ( 初學者 1 級 )
發表時間： 2011-10-27 11:19:27
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3.房市泡沫已形成，何時破滅？在國際標準中，經濟學家通常會建議民眾觀察房屋銷售量、房屋庫存期、房屋未售出量及公眾感覺等。 003 意見者： 當笨金魚愛上泥鰍 ( 初學者 1 級 )
發表時間： 2011-10-27 11:36:12
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這不可能的事
台北市寸土寸金
帝寶來講
一坪會賣三十萬嗎 004 意見者： 雅婷 ( 初學者 5 級 )
發表時間： 2013-09-13 22:45:54
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推推 005 意見者： Jimmy555 ( 實習生 1 級 )
擅長領域： 化學 | 桌上型電腦
發表時間： 2013-09-18 10:07:30
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[ 點此以瀏覽 ]如果泡沫化一坪三十萬可能嗎?
東京都心的房子你準備一千五百萬台幣可以買下一個...
這就是泡沫化的結果，記得去翻翻他們的ＭＥＮＵ
然後回來看看台灣的房價就知道了︿︿
可能嗎？ 肯定是可能的....... 006 意見者： 志淑 ( 初學者 5 級 )
發表時間： 2014-01-31 18:30:22
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